不動産の相続は不動産の見極めがスタートラインです !

相続財産の中に必ずといっていいほどある不動産。

相続前にいかに見極めて判断をし、継続して所有または必要に応じて売却や組替えをしておくかがポイントとなります（結果として何もしないという選択肢もありますが）。

不動産が自宅だけの方から、収益物件や事業用物件などの複数の不動産所有の方まで、まずは相続対象不動産個々の分類・整理からはじめましょう。

┃相続対象不動産の状況を知る

不動産は、同じものがひとつもないといわれる資産です。

まず、不動産の姿、形を押さえておきましょう

具体的には、対象不動産の立地、広さ、地勢、用途、道路付け、インフラ状況、各種制限、権利関係、隣地との関係、収益状況、建物の状況などを整理することです。

不動産業者がおこなう物件調査レベルまでおこなうことができればまあまですね（いきなりですがハードルがあがりましたね。知識や経験がないと難易度が高いですね。しかし、不動産を知るには必要な一歩目です）。

次に、相続税評価額と実勢価格を押さえましょう

不動産は一物三価とも四価ともいわれます。ひとつの物に複数の価格があります（なぜでしょうか、不思議ですね）。

まず、分かりやすいところで固定資産税の算定基準となる固定資産評価額。

次に、相続税や贈与税の基準となる路線価格（路線価格がないところは倍率方式といい、また違う算式で計算します）。

そして、実際に売買される実勢価格があります（一般的には売り出して３カ月程度で売れる価格とします）。

最低でも、この三つを押さえておくことです。

次に、対象不動産の将来性を予測しよう

不動産はゆっくりと価格や賃料が変化していきます（時にはドラスティックに）。

対象不動産が位置する地域動向や将来性を想像しましょう。その地域がどのような地域でどうなっていくかを短期の目、中期の目、長期の目でみてみましょう（何か根拠があれば想像しやすいですね）。

そして、人口動向や産業動向などを予測してみましょう（あわせてマクロの経済動向も押さえておきましょう）。

ここまで、予測、想像できればかなりみえてくるはずです（あくまで予測、想像ですが）。

そして、対象不動産の換金性を判断しましょう

不動産は売却するまでに時間がかかるのが一般的です。

だいたいどのくらいの月日がかかるのか。

また、売却した場合の手取り額はどのくらいか試算しておきましょう（売却するには諸費用が必要になります）。

┃相続不動産の整理をして判断し今後を考える

いろいろと押さえてきましたが、最後に整理して判断しましょう。

まずは、対象不動産の一覧表をつくりましょう

ここまできたら、ひとまず相続不動産一覧表としてまとめましょう。

縦に対象不動産名、横に各項目を記載して一目で分かるようにします（一目で分かることが大切です。全体と部分をみることができます）。

そして、最後に、対象不動産の評価、判断をしましょう

完成した一覧表をながめ、

今後必要なもの、必要でないものを決めていきましょう（例えば自宅や事業用不動産などの必要性から、その他収益物件などの将来性などを考えてみましょう）。

そして、必要でないもの、組替えした方がよいものなどの判断をしましょう（誰がどの資産を受け継ぐかという遺産分割のことや、借入れがあれば借入れのことや税金のことも考慮しておきましょうね）。

ここまでくれば、かなり効果的な、将来を見据えたビジョンができるはずです（後は行動できるかどうかですね）。

┃まとめ

ここまでお読みになって、頭が痛くなられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

何も対応しなかったため、たったひとつの不動産でもめる相続がある一方、多くの相続不動産がありながらもきちんと整理、対応されておりスムースで前向きな相続となった方などそれぞれです。

また、不動産は富動産、負動産に分かれるなどという人もいます。

不動産をやみくもに全否定したり全肯定したりするのではなく、整理し、選択し、経営感覚を持って行動することが大切です。

不動産は活用の仕方によっては、生活や事業の基盤を提供してくれたり、収益を生みだしながら、いざという時の資産として比較的安定した働きをしてくれます。

なるべく早く、まず一度、客観的に相続不動産を見直し整理、判断しましょう(必要であれば信頼できる専門家と一緒におこなっていきましょうね）。

最後に、ご相談などありましたら、お問い合わせからご連絡ください。